繰上げ返済の効果（期間短縮型）

繰上げ返済は、まとまった額を先に返すことです。返したお金は すべて元本に充てられる ので、その元本にこれからかかるはずだった利息が、まるごと消えます。

期間短縮型では、毎月の返済額は変わらず、返済期間が縮みます。

例

残債 2000 万円、年利 1.5%、残り 25 年のローンに、100 万円を繰上げ返済します。

• 毎月返済額 — 79,987 円（変わりません）
• 短縮される期間 — 約 18 か月
• 軽減される利息 — 約 43.9 万円

100 万円を払って、43.9 万円が返ってきた ことになります。これは 1.5% の金利で借りているお金を消したのだから、実質「年 1.5% の運用を確定でした」のと同じです。

早いほど効く

繰上げ返済の効果は、残りの期間が長いほど大きい です。

消えるのは「その元本にこれからかかる利息」なので、あと 25 年ぶんの利息が消えるのと、あと 5 年ぶんが消えるのとでは、まるで違います。同じ 100 万円でも、返済の後半にやると効果は数分の 1 に落ちます。

やるなら早く。 これが繰上げ返済の鉄則です。

期間短縮型と返済額軽減型

• 期間短縮型 — 毎月の額はそのまま、期間が縮む。利息の軽減額が大きい
• 返済額軽減型 — 期間はそのまま、毎月の額が減る。毎月の家計が楽になる

利息を減らすことだけを考えれば、期間短縮型が有利です。ただし、毎月の負担を下げたい事情があるなら、返済額軽減型にも意味があります。

注意

手元の現金を使い切らないでください。

繰上げ返済したお金は、もう戻ってきません。教育費、病気、失職。現金がないと、より高い金利で借り直すはめになります。生活費の半年分ほどは残しておくのが定石です。

また、住宅ローン控除を受けている期間は、繰上げ返済で残高が減ると控除額も減ります。金利より控除のほうが大きいなら、急がないほうが得な場合もあります。