賃貸に出す物件の利回りを求めます。家賃収入を物件価格で割っただけのものが表面利回り、経費と購入時の諸費用まで入れたものが実質利回りです。金額はすべて同じ単位で入れてください。
賃貸に出す物件が、投じた額に対してどれだけ生むかを表すのが利回りです。表し方が 2 つあります。
は月の家賃、 は物件価格です。家賃収入を物件価格で割っただけのもので、広告に出ているのはたいていこちらです。
は年間の経費、 は購入時の諸費用です。管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料が経費にあたり、仲介手数料・登記費用・不動産取得税が諸費用にあたります。
表面利回りは、出ていくお金を一切見ていません。実質利回りは、手取りを実際に投じた額で割ります。分子と分母の両方が動くので、差は思うより大きくなります。
物件価格 2000 万、月の家賃 9 万、年間の経費 25 万、購入時の諸費用 140 万のとき、表面利回りは 5.4 パーセント、実質利回りは 3.88 パーセントです。
年間の家賃収入は 9 万 × 12 = 108 万です。108 ÷ 2000 = 5.4 パーセントが表面利回りです。経費を引いた 83 万を、諸費用を足した 2140 万で割ると 3.88 パーセントになります。投じた額を家賃で取り戻すには 25.8 年かかります。
空室のあいだ家賃は入りません。年間を通して 1 か月空けば、実際の利回りは 12 分の 11 に下がります。
修繕費と、いずれ来る大規模修繕は、年間の経費に均して入れてください。抜けたまま計算すると、利回りが実際より高く出ます。
借入をしている場合、返済の利息はここに入っていません。自己資金に対する利回りを見たいときは、別に計算が要ります。